Az elmúlt évek egyik leggyakoribb kérdése az ingatlanpiacon: vajon meddig tarthat az árak emelkedése? Sokan érzik úgy, hogy az árak már most is magasak, mégis azt látjuk, hogy a piac nem omlott össze, hanem alkalmazkodott.

Ahhoz, hogy reális választ adjunk, meg kell érteni, mi hajtotta eddig a növekedést, és mi az, ami a következő években hatással lehet rá.

1. Mi hajtotta eddig az árakat?

Az áremelkedés nem egyetlen tényező eredménye volt, hanem több, egymást erősítő hatás együttese.

Korlátozott kínálat

Az új építések száma nem tudta követni a kereslet növekedését. Az építőipari költségek emelkedése, a munkaerőhiány és a szabályozási változások lassították a fejlesztéseket. Ha kevés az elérhető ingatlan, az árak felfelé mozdulnak.

Alacsony kamatkörnyezet

Hosszú időn keresztül történelmi mélyponton voltak a hitelkamatok. Az olcsó finanszírozás több vásárlót engedett piacra, ami növelte a keresletet.

Albérletárak emelkedése

A bérleti díjak folyamatos növekedése sokakat a vásárlás irányába terelt. Ha a törlesztőrészlet közelíti az albérleti díjat, sokan inkább tulajdont választanak.

Demográfiai és befektetői kereslet

Fiatal családok, első lakásvásárlók és befektetők egyszerre jelentek meg a piacon. Az ingatlan továbbra is az egyik legstabilabb értékőrző eszköz.

Állami támogatások szerepe

Az elmúlt évek árnövekedésének egyik legerősebb hajtóereje a folyamatosan megjelenő állami támogatási programok voltak:

• CSOK és CSOK+
• Babaváró hitel
• Otthonfelújítási támogatás
• Illetékmentesség
• Kedvezményes, támogatott hitelek

Ezek a programok jelentős plusz forrást tettek a vásárlók kezébe. A kínálat nem nőtt ugyanolyan ütemben, viszont a vevők fizetőképessége igen. Ez klasszikus kereslet-kínálati árfelhajtó hatás.

Fontos kimondani: az elmúlt évek drágulásának jelentős része támogatásvezérelt volt.

2. Mi változott 2024–2026 között?

A piac szerkezete átalakult. A növekedés üteme lassult, a vevők tudatosabbak lettek, a banki finanszírozás szigorodott.

Ma már nem minden ingatlan drágul automatikusan. A túlárazott, rossz állapotú lakások hosszabb ideig maradnak piacon. A minőség, az energiahatékonyság és a lokáció kiemelt szerepet kapott.

3. Pécs – a helyi piac sajátosságai

Pécs stabil, de nem túlfűtött piac. A város sajátosságai:

• Erős egyetemi jelenlét, stabil bérleti kereslet
• Közepes árszint az országos nagyvárosokhoz képest
• Városrészenként jelentős árkülönbségek

A jó állapotú, reálisan árazott ingatlanok itt is gyorsan elkelnek. A túlárazott ingatlanok viszont hónapokig a piacon maradhatnak.

4. Meddig nőhetnek még az árak?

Három forgatókönyv képzelhető el:

Mérsékelt, fenntartható növekedés

Stabil gazdasági környezet és kiszámítható hitelpiac esetén az árak lassú emelkedése várható.

Új támogatási hullám

Ha ismét jelentős állami forrás érkezik a piacra, az rövid távon újabb árnövekedést indíthat el.

Lassulás vagy stagnálás

Magas kamatkörnyezet vagy gazdasági bizonytalanság esetén a piac fékezhet, de összeomlás jelenleg nem látszik.

5. Mit jelent ez eladóként és vevőként?

Eladóként a legnagyobb hiba ma a túlárazás. A piac szelektív. A jól árazott ingatlan versenyelőnyben van.

Vevőként érdemes reálisan mérlegelni a finanszírozást és a hosszú távú terveket. A jó ár-érték arányú ingatlanok továbbra sem maradnak sokáig elérhetők.

Összegzés

Az árak még emelkedhetnek, de nem kontroll nélkül. A piac ma már stratégiai gondolkodást igényel. Aki érti a helyi mozgásokat, előnyben van.